§ 4 · Glossar · 19 Begriffe

Glossar

Fachbegriffe kurz erklärt — von AfA bis Zinsbindung.

AfA: Absetzung für Abnutzung — die steuerliche Abschreibung des Gebäudes, i. d. R. 2 % p. a. bei Bestand, 3 % bei Neubauten ab 2023. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht das Grundstück.
Annuität: Gleichbleibende Kreditrate aus Zins und Tilgung. Der Zinsanteil sinkt über die Laufzeit, der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Instandhaltungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf, die netto 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Sie müssen dann abgeschrieben werden statt sofort absetzbar zu sein.
Beleihungswert: Der Wert, den die Bank der Immobilie als Sicherheit beimisst — meist unter dem Kaufpreis. Basis für Zinskonditionen und maximale Darlehenshöhe.
Erbbaurecht: Das Recht, auf fremdem Grund ein Gebäude zu besitzen, gegen laufenden Erbbauzins. Reduziert den Kaufpreis, erschwert aber Finanzierung und Wiederverkauf.
Grunderwerbsteuer: Einmalige Steuer beim Immobilienkauf, je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises.
Hausgeld: Monatliche Vorauszahlung des Wohnungseigentümers an die WEG. Nur der nicht umlagefähige Teil (z. B. Verwaltung, Rücklage) belastet die Rendite — der Rest wird auf Mieter umgelegt.
Kappungsgrenze: Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind auf 20 % in 3 Jahren begrenzt, in angespannten Märkten auf 15 %.
Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Gängigste Vergleichskennzahl; niedriger Faktor = höhere Bruttorendite.
Mietpreisbremse: In ausgewiesenen Gebieten darf die Neuvertragsmiete max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen — mit Ausnahmen (Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete).
Nießbrauch: Umfassendes Nutzungsrecht an einer Immobilie (inkl. Vermietung), oft bei Schenkungen. Eine mit Nießbrauch belastete Immobilie ist deutlich weniger wert und kaum beleihbar.
Sondereigentum: Der Teil der Eigentumswohnung, der dir allein gehört (Wohnungsinneres). Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum regelt die Teilungserklärung.
Sonderumlage: Einmalige Zusatzzahlung aller Eigentümer, wenn die Rücklage für eine Maßnahme nicht reicht — das klassische Risiko bei schlecht gepflegten WEGs.
Spekulationsfrist: Verkauf einer vermieteten Immobilie ist nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei (§ 23 EStG). Bei Selbstnutzung verkürzt sich die Frist.
Teilungserklärung: Notarielle Urkunde, die ein Gebäude in Wohnungseigentum aufteilt und Sonder- von Gemeinschaftseigentum abgrenzt. Pflichtlektüre vor jedem Wohnungskauf.
Tilgung: Der Teil der Kreditrate, der die Schuld tatsächlich reduziert. Anfängliche Tilgung von 2 % ist Standard; höhere Tilgung = schneller schuldenfrei, aber weniger Cashflow.
Vergleichsmiete: Die ortsübliche Miete laut Mietspiegel — Referenz für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.
WEG: Wohnungseigentümergemeinschaft — alle Eigentümer eines aufgeteilten Gebäudes. Entscheidet per Beschluss über das Gemeinschaftseigentum.
Zinsbindung: Zeitraum mit garantiertem Sollzins (üblich 10–15 Jahre). Danach droht bei der Anschlussfinanzierung ein Zinsänderungsrisiko auf die Restschuld.