§ 1 · Objektrechner

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Strategie

Besitzform

Objekt

Invest 281.425 €

Kaufpreis€Wohnflächem²Sanierung / Anfangsinvest€

Quadratmeterpreis 4.032 €/m²

Kaufnebenkosten

26.425 €

BundeslandNotar & Grundbuch%Maklerprovision%

Finanzierung

Rate 1.143 €/M

Eigenkapital€Sollzins%Anfangstilgung%

Darlehen 236.425 € · EK-Quote 16 %

Miete & Bewirtschaftung

Kaltmiete€/MHausgeld (nicht umlagefähig)€/MInstandhaltung€/MVerwaltung€/MMietausfallwagnis%

Entwicklung & Steuer

Mietsteigerung p. a.%Kostensteigerung p. a.%Wertsteigerung p. a.%Grenzsteuersatz%Gebäudeanteil%AfA-Satz%

Jährliche AfA 4.423 €

Verkauf / Exit

HaltedauerJahreVerkaufspreis

Rechnerischer Verkaufspreis nach 30 Jahren 390.770 €

Verkaufskosten%Vorfälligkeitsentschädigung%

Gesamtgewinn nach Steuern

252.886 €

nach 30 Jahren · ROI 562 % · IRR 4,8 % p. a. · Cashflow -432 €/M

IRR (interner Zinsfuß)4,8 %jährliche Rendite über gesamte Haltedauer inkl. Verkauf

Gesamtgewinn252.886 €Rückfluss minus eingesetztes Eigenkapital

Eigenkapital-Multiplikator6,62×Rückfluss ÷ eingesetztes EK

ROI gesamt562 %Gewinn ÷ EK, über gesamte Haltedauer

Spekulationssteuer0 €Verkauf ≥ 10 Jahre — steuerfrei

Kaufpreisfaktor23,7×Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Bruttomietrendite4,2 %Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis

Nettomietrendite3,0 %nach Bewirtschaftung, auf Gesamtinvest

Eigenkapitalrendite (J1)-0,8 %Cashflow + Tilgung Jahr 1 ÷ EK

Monatl. Cashflow (J1)-432 €Miete − Bewirtschaftung − Rate, vor Steuer

Restschuld b. Verkauf0 €nach 30 Jahren

Verkaufsrechnung nach 30 Jahren

Verkaufspreis+390.770 €

Verkaufskosten (3,0 %)-11.723 €

Restschuld ablösen-0 €

Vorfälligkeit (0,5 %)-0 €

Spekulationssteuer-0 €

Netto-Verkaufserlös+379.047 €

Miet-Cashflow n. Steuer (kumuliert)-81.161 €

Eingesetztes Eigenkapital-45.000 €

Gesamtgewinn nach Steuern+252.886 €

Veräußerungsgewinn 230.306 € = Verkaufspreis − Verkaufskosten − (Anschaffungskosten − genutzte AfA 132.684 €). Nach 10 Jahren steuerfrei (§ 23 EStG).

Vermögensentwicklung

Nettovermögen = Immobilienwert − Restschuld + kumulierter Cashflow nach Steuern (ohne Verkaufskosten). Der Verkaufserlös steht in der Verkaufsrechnung darüber.

Vereinfachtes Modell (lineare AfA, konstanter Zins über die Zinsbindung hinaus, keine Sondertilgung). Die Gesellschaftsrechnung ist eine Näherung: erweiterte Kürzung, gewerblicher Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze), Verlustvorträge und die Besteuerung von Entnahmen hängen vom Einzelfall ab. Ohne Gewähr — dies ist keine Steuer- oder Anlageberatung; bei GmbH-/SPV-Strukturen lohnt sich vorab steuerlicher Rat.