Vermietete Immobilien werden in der Steuererklärung in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) erfasst. Das Prinzip: Mieteinnahmen minus Werbungskosten ergibt das steuerliche Ergebnis — und das kann deutlich anders aussehen als dein Kontostand.
Die Abschreibung (AfA)
Die wichtigste Position ist die Abschreibung (AfA, Absetzung für Abnutzung). Bei Bestandsgebäuden ab Baujahr 1925 beträgt sie 2 % pro Jahr auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, bei Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 sind es 3 %. Wichtig: Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht das Grundstück — deshalb muss der Kaufpreis aufgeteilt werden. Das Finanzamt bietet dafür eine Arbeitshilfe an; ein hoher Gebäudeanteil ist steuerlich vorteilhaft.
Weitere Werbungskosten
Voll absetzbar sind daneben: Schuldzinsen (nicht die Tilgung!), nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Verwaltung, Fahrtkosten, Kontoführung und Instandhaltungsaufwand.
Die 15-%-Grenze
Vorsicht bei größeren Renovierungen kurz nach dem Kauf: Übersteigen die Netto-Instandhaltungskosten in den ersten drei Jahren 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über Jahrzehnte abgeschrieben werden statt sofort. Diese Grenze sollte jeder Käufer eines Sanierungsobjekts kennen.
Der Effekt in der Praxis
Dank AfA und Zinsen ist das steuerliche Ergebnis in den ersten Jahren oft negativ, obwohl der Cashflow positiv ist — die Steuererstattung verbessert dann deine tatsächliche Rendite. Der Objektrechner weist genau das als Cashflow nach Steuern aus.
Und beim Verkauf: Wer eine vermietete Immobilie mindestens zehn Jahre hält, verkauft den Gewinn steuerfrei (Spekulationsfrist, § 23 EStG). Diese Frist ist einer der größten strukturellen Vorteile privater Investoren gegenüber Gesellschaften.
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung — gerade bei Kaufpreisaufteilung und der 15-%-Grenze lohnt sich professioneller Rat vor der Unterschrift.