Auf den Kaufpreis kommen in Deutschland regelmäßig 9 bis 15 Prozent Nebenkosten obendrauf. Sie werden nicht mitfinanziert-freundlich behandelt: Banken erwarten meist, dass mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und je nach Bundesland verschieden: von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein und dem Saarland. Bei einem 300.000-€-Objekt macht allein dieser Unterschied 9.000 € aus.
Notar und Grundbuch
Notar und Grundbuchamt kosten zusammen rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Diese Kosten sind nicht verhandelbar — die Gebühren sind gesetzlich festgelegt.
Maklerprovision
Die Maklerprovision liegt bei Wohnimmobilien meist bei 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer pro Seite. Seit Ende 2020 gilt: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen. Provisionsfreie Objekte (direkt vom Eigentümer oder Bauträger) sparen diesen Posten komplett.
Steuerliche Behandlung
Steuerlich wichtig: Die Kaufnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage — sie sind also nicht sofort absetzbar, wirken aber über die Abschreibung.
Praxis-Tipp: Trage im Objektrechner das Bundesland ein und prüfe, ob nach Abzug der Nebenkosten noch genug Eigenkapital für einen Puffer (Instandhaltung, Mietausfall) übrig bleibt. Wer sein gesamtes Erspartes in die Nebenkosten steckt, startet ohne Sicherheitsnetz.