Wer eine Immobilie als Kapitalanlage bewertet, braucht keine 50 Kennzahlen — aber fünf sollte man im Schlaf beherrschen und vor allem verstehen, was sie nicht aussagen.
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) ist die schnellste Überschlagsrechnung. Sie ignoriert allerdings Kaufnebenkosten und laufende Kosten komplett — sie taugt zum Vorsortieren von Exposés, nicht zur Kaufentscheidung.
Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor ist ihr Kehrwert (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) und die in Deutschland gebräuchlichste Vergleichsgröße. Ein Faktor von 20 bedeutet: Die Immobilie kostet 20 Jahresmieten. In A-Städten sind Faktoren über 25 üblich, in B- und C-Lagen findet man 15 bis 22. Ein niedriger Faktor ist aber kein Schnäppchen-Beweis — oft preist er Leerstandsrisiko oder Sanierungsstau ein.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite rechnet ehrlicher: (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition inklusive aller Nebenkosten. Sie liegt typischerweise 1 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
Cashflow
Der Cashflow beantwortet die Frage, ob du monatlich Geld nachschießen musst: Kaltmiete minus Bewirtschaftung minus Kreditrate. Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht — er muss aber bewusst getragen werden können und durch Tilgung und Wertsteigerung überkompensiert werden.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite zeigt den Hebeleffekt der Finanzierung: (Jahres-Cashflow + Tilgung) ÷ eingesetztes Eigenkapital. Sie kann durch wenig Eigenkapital beeindruckend hoch werden — steigt dann aber im Gleichschritt mit dem Risiko.
Faustregel: Rechne jedes Objekt mit dem Objektrechner einmal komplett durch, bevor du eine Besichtigung vereinbarst. Zehn Minuten Rechnen ersparen viele vergebliche Termine.