Wer eine Immobilie als Kapitalanlage bewertet, braucht keine 50 Kennzahlen — aber eine Handvoll sollte man verstehen, und zwar inklusive der Frage, was sie nicht aussagen. Denn eine einzige falsch gelesene Zahl — etwa eine Bruttorendite ohne Bewirtschaftungskosten — kann bei einem 500.000-€-Objekt schnell zu Fehleinschätzungen von mehreren Tausend Euro pro Jahr führen.
Wichtig vorweg: Keine Kennzahl steht für sich allein. Jede beleuchtet nur einen Ausschnitt der Wirklichkeit. Der Trick ist nicht, die eine richtige Zahl zu finden, sondern die Kennzahlen in der richtigen Reihenfolge einzusetzen — vom schnellen Vorsortieren bis zur finalen Entscheidung.
Bruttorendite & Kaufpreisfaktor — die Screening-Zwillinge
Diese beiden Kennzahlen fassen wir bewusst zusammen, denn mathematisch sind sie dasselbe von zwei Seiten betrachtet: Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) und der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) sind exakte Kehrwerte voneinander. Eine Bruttorendite von 5 % entspricht immer einem Faktor von 20, eine von 4 % einem Faktor von 25.
Der Kaufpreisfaktor ist in Deutschland die gebräuchlichste Vergleichsgröße: Ein Faktor von 20 heißt, die Immobilie kostet 20 Jahreskaltmieten. In Top-Lagen wie München oder Hamburg sind Faktoren von 30 bis 35 üblich (das entspricht Bruttorenditen von rund 2,9 bis 3,3 %), weil Käufer dort bewusst auf Wertsteigerung statt auf laufende Rendite setzen. In Mittelstädten liegen 20 bis 25 im Normalbereich (4 bis 5 %), in ländlichen Lagen findet man 15 bis 20.
Beide Zahlen taugen zum Vorsortieren von Exposés — nicht zur Kaufentscheidung. Sie ignorieren Kaufnebenkosten, laufende Kosten und die Finanzierung vollständig. Als Faustregel gilt eine Bruttorendite von mindestens 5 bis 6 % als Schwelle, ab der sich eine tiefere Prüfung überhaupt lohnt. Und Vorsicht bei Ausreißern nach oben: Ein ungewöhnlich niedriger Faktor ist selten ein Schnäppchen-Beweis, sondern preist oft Leerstandsrisiko, Sanierungsstau oder eine schwache Mikrolage ein.
Nettomietrendite — die erste ehrliche Zahl
Die Nettomietrendite rechnet sauberer, weil sie zwei Dinge einbezieht, die die Bruttorendite unterschlägt: die Bewirtschaftungskosten und die Kaufnebenkosten. Die Formel lautet: (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition inklusive aller Nebenkosten.
Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen der Hausgeld-Anteil, eine Instandhaltungsrücklage (Richtwert etwa 1 €/m² pro Monat), das Mietausfallwagnis (rund 2 % der Jahreskaltmiete) und die Hausverwaltung (grob 25 € je Einheit und Monat). In der Praxis summiert sich das auf 15 bis 25 % der Bruttomiete. Dadurch liegt die Nettorendite typischerweise etwa 1 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite — aus 5 % brutto werden schnell 3,5 bis 4 % netto. Bei einem 500.000-€-Objekt ist das ein Unterschied von 5.000 bis 7.500 € pro Jahr.
Als Orientierung: Unter 3 % Nettorendite ist ein Investment selten attraktiv — es sei denn, die Lage verspricht überdurchschnittliche Wertsteigerung. Die Nettorendite ist die Standardkennzahl für Barzahler; Zinsen und Tilgung bildet sie noch nicht ab.
Cashflow — die Frage nach dem Monatsende
Der Cashflow beantwortet die wichtigste Alltagsfrage: Musst du monatlich Geld nachschießen oder nicht? Er rechnet Kaltmiete minus Bewirtschaftung minus Kreditrate.
Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht — aber er muss bewusst tragbar sein. Entscheidend ist der Vergleich mit der Tilgung: Solange der Tilgungsanteil größer ist als das monatliche Minus, wächst dein Nettovermögen trotzdem, weil du Schulden abbaust. Erst wenn die Tilgung kleiner ist als der negative Cashflow, wird ein Objekt zum echten Verlustbringer. Wer mit rotem Cashflow plant, braucht in jedem Fall eine ausreichende Liquiditätsreserve für Leerstand und Reparaturen.
Eigenkapitalrendite — der Hebel und sein Preis
Die Eigenkapitalrendite zeigt, was deine Finanzierung aus dem eingesetzten Eigenkapital macht: (Jahres-Cashflow + Tilgung + Wertsteigerung) ÷ eingesetztes Eigenkapital. Sie ist die aussagekräftigste der Renditekennzahlen, weil sie die individuelle Finanzierungsstruktur einbezieht.
Hier wirkt der Hebeleffekt (Leverage): Solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt, steigert jeder zusätzlich eingesetzte Euro Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Bei 3,5 % Zins und 5 % Objektrendite ist Fremdkapital ein Vorteil. Dreht sich das Verhältnis aber um — Zins über Objektrendite —, wird derselbe Hebel zum Risiko. Deshalb gilt: Eine mit wenig Eigenkapital beeindruckend hohe Eigenkapitalrendite steigt im Gleichschritt mit dem Risiko. Ab 6 bis 8 % gilt sie für eine Buy-and-Hold-Strategie als solide.
Drei unterschätzte Erweiterungen
Die vier Kennzahlen oben reichen für die meisten Kaufentscheidungen. Wer eine Stufe weiter geht, sollte drei weitere kennen — nicht, weil sie kompliziert klingen, sondern weil sie genau die Fragen beantworten, an denen Käufe später scheitern:
Die Break-Even-Leerstandsquote (Jahres-Cashflow ÷ Jahreskaltmiete) übersetzt deinen Puffer in Monate: Wie lange darf die Wohnung pro Jahr leer stehen, bevor der Cashflow kippt? Liegt der Wert unter einem Monat, ist das Investment gegen praktisch jeden Mietausfall ungeschützt.
Der DSCR (Schuldendienstdeckungsgrad, Nettomietertrag ÷ Kapitaldienst) ist die Zahl, mit der die Bank rechnet. Ab 1,25 gilt ein Objekt als solide finanzierbar. Wer ihn vor dem Kauf selbst berechnet, geht mit der Bankperspektive ins Finanzierungsgespräch.
Die AfA-Steuerrendite ist der am häufigsten übersehene Hebel: Der Gebäudeanteil (nicht das Grundstück) darf jährlich abgeschrieben werden — 2,0 % bei Bestand ab 1925, 2,5 % davor, 3,0 % bei Neubauten ab 2023. Bei 350.000 € Gebäudewert und 42 % Grenzsteuersatz sind das rund 2.940 € Steuerersparnis pro Jahr, ohne echten Geldabfluss. Wichtig: Das gilt nur für vermietete Immobilien.
Welche brauchst du wirklich?
Für den Einstieg genügen die vier Kernkennzahlen — und zwar in dieser Reihenfolge: Mit Bruttorendite/Kaufpreisfaktor sortierst du Exposés vor, mit der Nettorendite qualifizierst du die Kandidaten, mit Cashflow und Eigenkapitalrendite prüfst du, ob die Finanzierung trägt und sich lohnt. Break-Even, DSCR und AfA kommen dazu, sobald du finanzierst, Risiko realistisch einschätzen oder die Steuer mitrechnen willst.
Was keine dieser Zahlen ersetzt, ist der Marktvergleich. Eine Nettorendite von 3,8 % ist ohne Benchmark wertlos — und bei einem nominalen Marktwachstum von zuletzt unter einem Prozent bleibt real oft wenig übrig. Wer ausschließlich auf Wertsteigerung setzt, trägt ein erhebliches Risiko.
Faustregel: Rechne jede Kennzahl einzeln im Kennzahlen-Dashboard durch — dort bekommst du zu jeder Zahl den Rechner und die Interpretation. Für die volle Objektkalkulation mit Cashflow-Verlauf und Vermögensentwicklung nutzt du den Objektrechner. Zehn Minuten Rechnen ersparen viele vergebliche Fahrten.