Wissen · Objektprüfung
Du kaufst keine Wohnung.
Du kaufst eine Gemeinschaft.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur Quadratmeter, er wird automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Mit Stimmrechten, monatlichen Pflichten und einer Abhängigkeit von Entscheidungen, die auch andere treffen. Dieser Leitfaden zeigt dir, wie du WEG-Protokolle liest, die Instandhaltungsrücklage bewertest und teure Überraschungen vor dem Notartermin erkennst.
Warum die WEG über dein Investment mitentscheidet
Entscheidungen über Sanierungen, Reparaturen oder einen Verwalterwechsel trifft die Eigentümerversammlung, und die Beschlüsse binden jeden Eigentümer. Auch den, der dagegen gestimmt hat oder gar nicht anwesend war.
Das Gemeinschaftseigentum gehört allen zusammen: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Aufzüge, tragende Wände. Die Kosten dafür werden nach Miteigentumsanteilen auf alle umgelegt. Wer kauft, ohne die WEG-Lage zu kennen, übernimmt unbemerkt die gesamte Kostenlast der Vergangenheit, inklusive aufgeschobener Sanierungen und laufender Streitigkeiten.
Teil 1
WEG-Protokolle: das ehrlichste Dokument im Datenraum
Die WEG muss nach § 24 WEG mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung abhalten und alle Beschlüsse protokollieren. Diese Protokolle erzählen, was in der Gemeinschaft wirklich los ist, jenseits von Exposé-Sprache und Verkäuferversprechen. Ein vollständiges Protokoll enthält Namen und Miteigentumsanteile, Abstimmungsergebnisse, Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen, die Höhe von Rücklage und Hausgeld, beschlossene wie abgelehnte Sanierungen, und laufende Rechtsstreitigkeiten.
Die 7 Warnsignale im Protokoll
Tippe auf ein Signal, um zu sehen, worauf es hindeutet:
Dach seit Jahren „reparaturbedürftig“, aber nie beauftragt.
Wenn ein Dach seit Jahren als reparaturbedürftig erwähnt wird, ohne dass ein Auftrag vergeben wurde, ist Vorsicht geboten. Aufgeschobene Instandhaltung wird zwangsläufig teurer. Prüfe gezielt, ob Sanierungen für Dach, Fassade, Heizung oder Fenster seit mehreren Jahren auf der Tagesordnung stehen, aber nie beschlossen wurden.
Drei Kategorien von Maßnahmen prüfen
Welche Sanierungen gab es? Wiederholen sich bestimmte Reparaturen?
Zeigt die Qualität der Bausubstanz, häufige Wasserschäden können auf strukturelle Probleme hindeuten.
Sind die Mittel dafür in der Rücklage vorhanden?
Ausstehende Arbeiten ohne Deckung können Sonderumlagen auslösen.
Was wurde abgelehnt, obwohl Bedarf bestand?
Signalisiert künftigen Handlungsbedarf und politische Blockaden in der Gemeinschaft.
Teil 2
Die Instandhaltungsrücklage: der gemeinsame Spartopf
Die Instandhaltungsrücklage, seit der WEG-Reform 2020 offiziell Erhaltungsrücklage, ist der gemeinsame Spartopf der Gemeinschaft. Aus ihr werden größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bezahlt: Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Rohrleitungen. Jeder Eigentümer zahlt monatlich über das Hausgeld einen Teil ein.
Wie hoch sollte sie sein? Zwei Faustformeln
Einen gesetzlichen Mindestbetrag gibt es nicht. Als Orientierung dienen die Richtwerte der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 28 II. BV), die auch Gerichte als Untergrenze heranziehen, und die Peterssche Formel: Sie nimmt an, dass in 80 Jahren das 1,5-Fache der Herstellungskosten für Instandhaltung anfällt, wovon rund 65–70 % auf das Gemeinschaftseigentum entfallen.
Interaktiv
Rücklagen-Schnellcheck
Trage die Zahlen aus Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ein (jeweils für die gesamte WEG), der Check vergleicht die Zuführung mit den beiden gängigen Faustformeln:
Die Zuführung liegt unter mindestens einem der Richtwerte. Bei einem gepflegten Gebäude ohne anstehende Maßnahmen kann das ausreichen, kläre den Sanierungsstau in den Protokollen.
Aktueller Bestand: 30,00 €/m² Wohnfläche. Für den Bestand gibt es keinen gesetzlichen Richtwert, entscheidend ist, ob er die in den Protokollen absehbaren Maßnahmen deckt. Beide Formeln sind Orientierungshilfen: Ein Altbau mit anstehender Dach- und Heizungssanierung braucht real oft ein Vielfaches.
In 5 Schritten zur Einschätzung
- Absoluter Bestand
Wie viel Geld liegt aktuell in der Rücklage? Steht in der Jahresabrechnung.
- Verhältnis zum Gebäude
Alter, sanierungsbedürftiger Bau oder Neubau? Derselbe Betrag bedeutet je nach Zustand etwas völlig anderes.
- Jährliche Zuführung
Wächst die Rücklage stetig, oder stagniert sie?
- Bekannte Maßnahmen
Sind laut Protokollen Sanierungen absehbar oder bereits beschlossen? Und sind sie gedeckt?
- Verlauf über 3–5 Jahre
Wird die Rücklage regelmäßig geleert oder konsequent aufgebaut?
Red Flags bei der Rücklage
- Sehr niedrige Rücklage bei einem alten Gebäude mit erkennbarem Sanierungsbedarf (Dach, Fassade, Heizung)
- Rücklage wird laut Protokollen immer wieder angegriffen, aber nie nennenswert aufgebaut
- Stagnierende oder zu niedrige jährliche Zuführung für ein altes Haus
- Gefährlichste Kombination: fast leere Rücklage + bereits beschlossene, aber ungedeckte Sanierung → die Sonderumlage ist vorprogrammiert
Teil 3
Hausgeld & Wirtschaftsplan
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung jedes Eigentümers an die WEG. Es besteht aus zwei Teilen: den Betriebskosten (Hausmeister, Reinigung, Versicherungen, Heizungswartung, Verwaltervergütung) und der Zuführung zur Rücklage, dem Sparanteil für künftige Reparaturen. Bewege den Regler auf das Hausgeld aus dem Exposé:
Kann bei einem jungen, gepflegten Gebäude passen, prüfe, wie viel davon tatsächlich in die Rücklage fließt.
Der Blick in den Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan enthält alle geplanten Einnahmen und Ausgaben der WEG für das laufende Jahr. Prüfe drei Dinge: Sind die laufenden Ausgaben plausibel? Wurde das Hausgeld in der Vergangenheit regelmäßig an steigende Kosten angepasst? Und gibt es wiederkehrende hohe Nachzahlungen in den Jahresabrechnungen? Letzteres ist ein Signal für strukturell zu niedrige Vorauszahlungen.
Diese Unterlagen brauchst du vor dem Notartermin
Das Minimum, das vollständig vorliegen und geprüft sein muss, vor jeder Unterschrift:
- Teilungserklärung + Aufteilungsplan
Was ist Sondereigentum? Welcher Kostenverteilerschlüssel gilt? Gibt es Nutzungsbeschränkungen für die Vermietung?
- Protokolle der letzten 3 Jahre
Vollständig mit Abstimmungsergebnissen, auf alle 7 Warnsignale prüfen.
- Jahresabrechnungen der letzten 3 Jahre
Entwicklung von Hausgeld, Rücklage und Nachzahlungen.
- Aktueller Wirtschaftsplan
Geplante Ausgaben und Rücklagenzuführung für das laufende Jahr.
- Aktueller Rücklagenbestand
Als absoluter Betrag, nicht nur die monatliche Zuführung.
- Schriftliche Verwalterbestätigung
Aktueller Rücklagenstand und Auskunft über bereits beschlossene Sonderumlagen.
- Beschlusssammlung
Übersicht aller wirksamen Beschlüsse der WEG.
- Verwaltervertrag
Wann läuft er aus? Welche Befugnisse hat die Verwaltung?
- Auskunft über laufende Rechtsstreitigkeiten
Ist die WEG Partei in einem Gerichtsverfahren?
Deine WEG-Checkliste vor dem Kauf
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WEG-Protokolle
Rücklage
Hausgeld & Wirtschaftsplan
Das Wichtigste in drei Sätzen
Die WEG-Protokolle der letzten drei Jahre sind das ehrlichste Dokument beim Wohnungskauf, lies sie, bevor du über den Preis verhandelst. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Werttreiber, eine leere bei altem Gebäude ein verstecktes Kostenrisiko, und eine beschlossene, ungedeckte Sanierung ist eine Sonderumlage mit Ansage. Was du in den Protokollen an Risiken findest, gehört nicht in den Papierkorb, sondern in deine Preisverhandlung.